Quelles sont les étapes incontournables de la mise en location ? : les élements clés
Les 25 étapes incontournables de la mise en location
De formation financière, Géraldine a créé et géré une agence immobilière et un service d’administration de bien pendant 22 ans dans l’ouest lyonnais à Tassin La Demi-Lune (69).
Ces années passées lui ont permis d’acquérir une parfaite connaissance des rouages de l’immobilier d’habitation, de l’analyse du marché et des attentes des consommateurs.
Dans cet article je vais vous donner les étapes à suivre pour réussir la mise en location de votre bien, en partant de la mise en ligne de l’annonce jusqu’à la sélection du locataire :
1. La mise en place du locataire
1.1 Une mise en ligne rapide de votre annonce
Il faut que la description de votre annonce soit claire et attractive : dès que le bien est prêt à la location, publiez une annonce détaillant toutes les informations essentielles (loyer, superficie, équipements, localisation). Assurez-vous que les photos sont de bonne qualité pour attirer l’attention des candidats.
Plateformes : vous devez diffusez l’annonce sur des sites spécialisés dans l’immobilier (SeLoger, LeBonCoin, etc.) et sur des réseaux sociaux, ou passez par des agences immobilières si vous souhaitez déléguer la gestion.
Mes conseils pour réussir votre annonce d'appartement locatif
1.2 L’accès à l’appartement
L’organisation des visites : vous devez vous assurez que l’appartement soit prêt à être visité. Planifiez
des horaires de visite convenables pour les candidats, comme par exemple de préférence en fin de demi journée et le week-end.
Un accès pratique : facilitez l’accès de l’appartement en prévoyant un système pour remettre
les clés en toute sécurité (boîte à clés, agent immobilier sur place).
Voici mes conseils
1.3 La sélection des visites
Cibler les bons locataires : avant de programmer des visites, demandez des informations préalables aux candidats (revenus, situation professionnelle, historique locatif) pour vous assurer qu’ils correspondent à vos critères et que nous ne perdez pas de temps inutilement.
Limiter le nombre de visites : sélectionnez les candidats les plus sérieux pour éviter de multiplier les visites inutiles, ce qui entrainera une perte de temps pour vous et le visiteur.
1.4 Les visites
Présenter le bien de manière transparente : lors des visites, soyez honnête sur les avantages et inconvénients du bien. Mettez en avant ses points forts (emplacement, équipements) et répondez aux questions des potentiels locataires.
Recueillir les impressions : prenez note des retours des visiteurs pour évaluer s’ils sont réellement intéressés. Cela peut vous aider à prendre votre décision finale.
2. Le choix du locataire
Une fois les visites réalisées, il est crucial de bien choisir le locataire pour assurer une location sans risque et une bonne rentabilité. Voici les étapes à suivre pour sélectionner le bon candidat
2.1 L’analyse du dossier
Vérification des pièces justificatives : demandez au locataire des documents essentiels pour évaluer sa solvabilité et son sérieux.
Liste des pièces pour un dossier locataire complet
Les documents classiques comprennent :
- Pièce d’identité
- Trois derniers bulletins de salaire ou justificatif de revenus
- Dernier avis d’imposition
- Contrat de travail ou preuve de stabilité professionnelle
- Justificatif de domicile précédent
- Analyse de la solvabilité : Vérifiez que les revenus du locataire couvrent au minimum 3 fois le montant du loyer, ce qui est une norme courante. Assurez-vous également que le locataire n’a pas de dettes importantes ou d’impayés de loyers passés.
- Historique locatif : Consultez les références des anciens propriétaires pour vérifier la régularité des paiements et l’entretien du bien. Un bon historique locatif est un indicateur important.
2.2 La cohérence du projet
Motivation du locataire : il est important de connaitre les motivations de la personne qui veut le bien. Est-ce qu’elle cherche un logement pour un emploi stable, pour poursuivre ses études, ou pour d’autres raisons ? Un locataire avec un projet stable (emploi, famille, études) est plus susceptible de rester à long terme et de payer régulièrement son loyer.
Correspondance avec le bien : le projet du locataire doit correspondre aux caractéristiques du bien (par exemple, une famille avec enfants pour un grand appartement avec jardin, ou un jeune actif pour un studio ou T2 en centre-ville).
Longévité du projet : privilégiez des locataires qui souhaitent rester plusieurs années, car ça va vous éviter les périodes de vacance et les coûts liés à la recherche de nouveaux locataires.
Mes conseils pour voir si la cohérence du projet est bonne
Vous ne devez pas choisir un locataire parce qu’il vous ressemble, mais un locataire qui sera bien dans le quartier. Il restera plus dans le temps.
3. La rédaction du bail
La rédaction du bail est une étape cruciale dans la mise en location d’un bien immobilier. Un bail bien rédigé protège les intérêts du propriétaire tout en respectant les droits du locataire. Je vous donne les éléments clés à prendre en compte.
3.1 Le type de bail
Il y a 3 types de bail
Bail de location vide : c’est un contrat standard pour les logements loués vides. Généralement la durée est de 3 ans renouvelable pour les particuliers, ou 6 ans pour les baux commerciaux.
Exemple de bail meublé.
Bail de location meublée : ce bail s’applique lorsque le logement est proposé avec un mobilier suffisant pour que le locataire puisse y vivre immédiatement. Il est généralement d’une durée de 1 an (ou 9 mois pour les étudiants).
Bail pour colocation : si le bien est destiné à être partagé entre plusieurs personnes, un bail spécifique pour la colocation peut être rédigé.
3.2 Les informations à inclure dans le bail
Identifier les parties : le bail doit mentionner les coordonnées complètes du propriétaire et du locataire, ainsi que la description du bien (adresse, superficie, équipements, etc.).
Montant du loyer : le montant du loyer, la date de paiement (souvent mensuelle), ainsi que les charges locatives doivent être clairement définis entre les parties. Les charges peuvent inclure les frais d’entretien des parties communes, de chauffage, d’eau chaude, etc.
Détail des charges locatives
La durée du bail : précisez la durée du contrat (3 ans pour un logement vide, 1 an pour un meublé) et les conditions de renouvellement ou de résiliation.
Dépôt de garantie : ce dépôt est destiné à couvrir d’éventuels dégâts ou impayés en fin de location. Le montant du dépôt de garantie, qui est généralement équivalent à 1 mois de loyer pour un logement vide, doit être mentionné dans le bail, il peut être augmenter à 2 mois de loyer dans le cadre d’une location meublée.
L’état des lieux : précisez que l’état des lieux d’entrée et de sortie sera effectué et mentionnez la méthode de sa réalisation (détaillé, avec photos, etc.).
Les obligations des parties : le bail doit détailler les obligations du propriétaire et du locataire. Par exemple, le locataire doit payer le loyer à temps et entretenir le bien, tandis que le propriétaire est responsable de l’entretien structurel et de la réparation des équipements.
Assurances : le locataire doit fournir une attestation d’assurance habitation couvrant les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, etc.).
3.3 Les annexes du bail
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : c’est un diagnostic qui indique la performance énergétique du logement (étiquette énergétique).
Les diagnostics techniques : le bail doit inclure les diagnostics obligatoires, tels que ceux sur l’amiante, le plomb, la sécurité des installations électriques et de gaz.
3.4 La signature du bail
Les deux parties doivent signer : le propriétaire et le locataire doivent signer le contrat de location. Chacune des parties reçoit une copie signée.
Respect de la législation : le bail doit être conforme aux dernières législations en vigueur, telles que la loi ALUR ou la loi ELAN, pour garantir qu’il respecte les droits des locataires tout en protégeant ceux des propriétaires.
4. L’état des lieux
L’état des lieux est une étape indispensable lors de la mise en location d’un bien immobilier. Il sert à documenter la condition du logement au moment de l’entrée du locataire et à assurer une comparaison avec l’état du bien lors de la sortie. Voici les étapes clés de l’état des lieux.
4.1 Objectifs de l’état des lieux
Protéger les deux parties : l’état des lieux permet de protéger à la fois le propriétaire et le locataire en évitant les litiges concernant les dommages existants ou causés pendant la durée de la location.
Servir de référence : en cas de contestation lors de la restitution du bien, l’état des lieux d’entrée et de sortie fait office de référence pour déterminer l’état réel du logement.
Fixer la responsabilité des dommages : il aide à clarifier si les dégâts sont dus à l’usure normale du logement ou s’ils sont la responsabilité du locataire.
4.2 L’état des lieux d’entrée
Moment de réalisation : l’état des lieux d’entrée doit être réalisé lors de la remise des clés au locataire, avant qu’il n’y emménage dans le logement. Il est essentiel que les deux parties soient présentes pour éviter toute contestation future.
Description détaillée : il doit être le plus précis possible, en notant tous les éléments du logement (murs, sols, fenêtres, équipements, plomberie, électroménager, etc.), ainsi que les éventuels défauts ou usures déjà présents. Cela inclut des éléments comme des fissures, des traces de moisissures, des taches sur les tapis, etc.
Supports et outils : l’état des lieux peut être effectué sur papier ou via des supports numériques, y compris avec des photos et vidéos pour plus de transparence. Ces preuves visuelles peuvent être très utiles en cas de conflit.
4.3 L’état des lieux de sortie
Moment de réalisation : l’état des lieux de sortie a lieu à la fin du contrat de location, lors de la restitution des clés par le locataire. Il doit être effectué dans les mêmes conditions que l’état des lieux d’entrée.
Comparer l’état du logement : il s’agit de comparer l’état du logement au moment de l’entrée du locataire avec celui à sa sortie. Les réparations dues à la dégradation au-delà de l’usure normale seront à la charge du locataire. Les dommages doivent être clairement identifiés et notés dans le document.
Restitution du dépôt de garantie : si des dommages sont constatés, le propriétaire peut retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie pour couvrir les réparations. En revanche, si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le dépôt de garantie sera restitué au locataire.
4.4 Outils et formalisation
Formulaire d’état des lieux : il existe des modèles de formulaires d’état des lieux, qui peuvent être téléchargés en ligne ou fournis par des agences immobilières. Ce document doit être signé par les deux parties, et chaque partie doit en conserver une copie.
Photographies et vidéos : il est vivement recommandé de prendre des photos ou vidéos de chaque pièce et de chaque élément noté dans l’état des lieux, notamment des zones sensibles comme les équipements électroménagers, les fenêtres, les sols, etc. Ces supports visuels aident à documenter l’état du bien et servent de preuves en cas de désaccord.
4.5 Réglementations
Obligation légale : la réalisation de l’état des lieux est une obligation légale pour tout contrat de location, que ce soit pour un bail vide ou meublé. Si l’une des parties refuse de participer, cela peut entraîner des complications juridiques.
Respect de la loi ALUR : en vertu de la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), un état des lieux est désormais obligatoire pour tous les contrats de location, et son absence peut entraîner la présomption que le logement était en bon état au départ.
5. Remise des clés
Elle se fait au moment de l’état des lieux d’entrée.
