8 raisons de ne pas acheter un appartement neuf pour investir : les élements clés
- Coût initial de l'appartement neuf plus élevé
- Rendement locatif potentiellement faible
- Absence de visibilité sur l’environnement de l'investissement
- Valeur de revente du bien immobilier incertaine
- Pas de visibilité sur le rendu final des travaux
- Retard de construction
- Absence de loyers durant les premiers mois
- Risques liés au promoteur immobilier
L’achat d’un appartement neuf en investissement immobilier locatif présente certains aspects à prendre en compte. Cet article mettra en avant quelques uns de ces points afin de vous aider à faire le bon choix pour votre investissement.
Coût initial de l'appartement neuf plus élevé
Les appartements neufs sont 30 à 50% plus chers que les biens immobiliers existants. En France, le prix moyen au mètre carré pour un appartement neuf est de 4 650 euros, selon une étude publiée par le Laboratoire de l’immobilier. Alors que l’on situe autour de 3 500€ dans l’ancien.
Les coûts de construction, les équipements modernes et les finitions haut de gamme peuvent faire grimper le prix d’achat initial. Cela peut réduire votre rentabilité potentielle. De plus, les loyers sont très loin de couvrir l’amortissement de l’emprunt, au bout de la période de défiscalisation, les propriétaires n’ont pas d’autres choix que de le vendre.
Dernier point, ces dernières années, l’inflation et la hausse des matériaux ont impacté plus fortement les nouvelles constructions. La hausse des prix des logements anciens (+7,3% sur un an) est plus rapide que celle des logements neufs (+4,6%) selon l’INSEE.
Rendement locatif potentiellement faible
En raison des coûts élevés mentionnés précédemment, les appartements neufs peuvent avoir un rendement locatif plus faible par rapport à des biens existants dans la même région. Il est essentiel de calculer attentivement le rendement locatif potentiel et de s’assurer qu’il correspond à vos attentes financières.
Absence de visibilité sur l’environnement de l'investissement
Lorsque vous achetez un appartement neuf, vous n’avez pas la possibilité d’observer l’environnement immédiat dans lequel il sera situé. Cela signifie que vous ne pouvez pas évaluer pleinement la vue, le bruit, l’ensoleillement, voir l’ensemble des infrastructures qui peuvent être essentielles pour attirer des locataires. Il est important toutefois d’effectuer des recherches approfondies sur la ville et de se renseigner sur les projets futurs qui pourraient influencer la demande locative.
Valeur de revente du bien immobilier incertaine
Acheter un bien immobilier existant, vous permet d’avoir une idée plus claire de sa valeur sur le marché, car vous pouvez baser votre évaluation sur des transactions similaires dans la région. Avec un appartement sur plan acheté très cher , il est difficile d’être sûr de le revendre au moins au prix d’achat. Rares sont les propriétaires qui font une opération nulle. Les ¾ revendent moins cher qu’ils n’ont acheté.
Pas de visibilité sur le rendu final des travaux
Lors de l’achat d’un appartement sur plan, vous vous fiez aux plans et aux rendus artistiques fournis par le promoteur immobilier. Il peut y avoir une certaine incertitude quant à la qualité de construction, aux finitions et à l’aspect final de l’appartement. Cela peut représenter un risque pour l’investisseur qui souhaite obtenir un bien de qualité, sans malfaçons et sans la gestion des levées de réserve.
Retard de construction
Les projets immobiliers peuvent souvent prendre plus de temps que prévu pour être terminés. Les retards de commercialisation et de construction peuvent entraîner des retards dans la livraison de l’appartement et retarder ainsi votre capacité à le mettre en location et à commencer à générer des revenus locatifs. Cela peut avoir un décalage temporel négatif sur votre investissement.
Absence de loyers durant les premiers mois
Contrairement à l’achat d’un bien immobilier existant, où vous pouvez commencer à générer des revenus locatifs dès l’acquisition, l’achat sur plan implique souvent une période d’attente jusqu’à ce que le bien soit construit et prêt à être loué. Cela signifie que vous devrez attendre au minimum un an voir plutôt deux ans, avant de pouvoir générer des revenus locatifs.
Risques liés au promoteur immobilier
Avec l’achat sur plan, vous êtes dépendant du promoteur immobilier pour mener à bien le projet. Il est essentiel d’effectuer des recherches approfondies sur le promoteur et de s’assurer de sa réputation, de son expérience et de sa solidité financière. Il existe un risque de faillite ou de changement de promoteur sur un même programme.
Il est important de noter que ces points ne signifient pas que l’achat d’un appartement neuf en investissement neuf en immobilier locatif est une mauvaise décision. Mais il faut garder en tête que cet achat n’a pas comme objectif premier de se créer un patrimoine puisque le coût de l’achat, en général, oblige le propriétaire à revendre son appartement au bout de la période de défiscalisation. Cette opération doit donc être murement réfléchie par l’investisseur.
Chaque situation étant unique, nous sommes à la disposition de tout investisseur pour l’aider à discerner et à faire le bon choix
