Gestion de mon appartement : les élements clés
En quoi va consister la gestion de mon appartement ?
De formation financière, j'ai créé et dirigé une agence immobilière et un service d’administration de bien pendant 22 ans dans l’ouest lyonnais.
Ces années m'ont permis d’acquérir une parfaite connaissance de l’immobilier d’habitation et de l'investissement locatif.
1. Les taches régulières
Encaissement des loyers
Les locataires peuvent payer leurs loyers à son propriétaire particulier par cheque ou par virement.
Le propriétaire particulier n’a pas la possibilité d’aller prélever un montant de loyer directement sur le compte bancaire de son locataire.
Mon conseil : demander au locataire à quelle date, il est payé et le pousser à mettre en place un virement automatique le lendemain.
Rappelons que les salariés ne sont pas toujours payés le 30 ou 31 de chaque mois.
Vérification de l’encaissement des loyers sur le compte bancaire
Le suivi des loyers est essentiel pour garantir une trésorerie stable et détecter rapidement tout retard ou impayé. Je vous conseille de vérifier régulièrement les relevés bancaires, en s’assurant que chaque paiement est bien identifié.
Mon conseil
Vous allez comprendre assez vite le « style » et caractère de votre locataire. Il est peut être excessivement rigoureux ou au contraire complètement désinvolte.
Vous allez adapter votre position par rapport à son caractère surtout s’il est complètement désinvolte, insouciant et vous règle quand il y pense.
En cas de retard, commencez au plus tôt par un coup de téléphone.
Au cours de l’échange, n’hésitez pas à glisser dans la conversation, que vous avez besoin de son loyer
pour régler le crédit immobilier, il va vite comprendre l’importance pour vous de cette rentrée d’argent et vite comprendre que vous n’allez pas le « lâcher » sur le sujet. Il prendra le pli et vous règlera très régulièrement.
Envoi de la quittance de loyer
Le propriétaire s’il ne fait pas passer de quittance de loyer systématique à son locataire, doit lui faire passer sur demande.
Paiement des charges de copropriété
Les syndics envoient trimestriellement un appel de charges de copropriété, puis une fois par an, un relevé de charges de copropriété annuel avec un solde de charges positif ou négatif.
Ils incitent les copropriétaires à la mise en place de prélèvements trimestriels ou mensuels pour plus de régularité et des couts de traitement moindres.
Mon conseil pour se faire régler ses charges de copropriété
il est effectivement un gain de temps important pour un copropriétaire que de mettre en place un prélèvement de ces charges.
2. Les taches annuelles
La révision du loyer
Le loyer d’un bail pluriannuel est révisable tous les ans à la date anniversaire du bail, en
fonction d’un indice de révision des loyers (IRL) indiqué dans le bail.
Nouveau loyer =
( Loyer en cours * Nouvel Indice de révision des loyers du trimestre de référence du bail)/Indice de révision des loyers du même trimestre de l’année précédente.
Le nouvel indice est disponible sur Internet, notamment sur le site de l’INSEE.
https://www.insee.fr/fr/accueil
La révision annuelle ne peut se faire que durant l’année de révision. Il n’y pas de rétroactivité pour la révision.
https://www.anil.org/outils/outils-de-calcul/revision-de-loyer/
Si un bail ne contient pas la clause de révision, le loyer ne peut pas être révisé.
Un loyer ne peut être révisé qu’une fois par an.
La vérification du calcul des charges de copropriété
Toutes les charges de copropriété ne sont pas imputables au locataire.
Les honoraires du syndic, l’assurance de la copropriété, une partie du cout d’un gardien, les petits travaux de la copropriété passés en charge ne le sont pas. Il a été indiqué dans le bail un montant de provisions pour charges.
Une fois par an, à la réception du relevé annuel de charges, il est judicieux de vérifier que le montant de la provision est bien suffisant par rapport aux couts réels.
De nombreux syndics indiquent directement sur leurs relevés de compte, la quotte part des charges locataires, cette information facilite grandement le calcul du bailleur.
Exemple
L’appartement ci-joint a des charges annuelles de 1464 euros pour l’année comptable de la résidence 1/10 -30/9, qui ne correspond pas à l’année civile.
Sur ce montant, 933 euros sont imputables au locataire, soit 78 euros par mois. La provision pour charges demandée au locataire doit être au moins de ce montant .
Si elle ne l’est pas, calculez une régularisation de charges, donc l’écart entre la provision de départ et 78 euros multiplié par le nombre de mois de présence du locataire et en demander le versement au locataire.
Il faut aussi lui demander d’ajuster la provision mensuelle à 78 euros dans ses prochains paiements.
Mon conseil
Il est judicieux pour une plus grande transparence avec le locataire de lui envoyer ou donner le relevé de charges annuelles en lui demandant une régularisation de façon à ce qu’il comprenne le sujet .
Attention, votre locataire est en droit de vous demander le relevé de charges de façon à s’assurer qu’il ne paie pas trop.
Une régularisation de charges, à la hausse, est en général, liée soit à l’augmentation du cout du chauffage, lié à l’augmentation du gaz ou du fioul, dans les immeubles en chauffage collectif ou à l’augmentation de la consommation d’eau entre 2 locataires, si l’eau est comprise dans les charges.
Une régularisation de charges à la baisse, s’explique par des travaux de rénovation énergétique qui fond baisser le cout du chauffage ou par une absence prolongée de votre locataire, qui du coup, ne consomme pas d’eau.
La demande de la taxe d’ordures ménagères au locataire
La taxe d’ordures ménagères est imputable au locataire.
Cette taxe collectée par le service public apparait sur le bordereau de taxe foncière. Il convient donc de la demander au locataire lors de la réception de la taxe foncière.
La demande de l’attestation d’assurance au locataire
Le locataire vous fournit son attestation d’assurance en entrant dans les lieu, mais il faudra lui redemander tous les ans. Cette assurance est une assurance pour l’habitation, mais aussi la responsabilité civile de votre locataire.
La demande de l’attestation d’assurance au locataire
Le locataire vous fournit son attestation d’assurance en entrant dans les lieux, mais il faudra lui redemander tous les ans.
Cette assurance est une assurance pour l’habitation, mais aussi la responsabilité civile de votre locataire.
Les réparations importantes (structure, équipements essentiels) sont à la charge du bailleur.
Les petites réparations ou l’entretien courant (changement d’ampoule, entretien des équipements) relèvent du locataire.
Il peut être judicieux de mettre en annexe du bail, la liste des travaux locatifs.
Travaux à la charge du locataire
Les réparations structurelles et celles liées à la sécurité sont à la charge du bailleur, tandis que les petites réparations ou l’entretien courant (comme le remplacement d’une ampoule ou le nettoyage des équipements) incombent au locataire.
Explications service public : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31697
Texte de loi : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148
Travaux à la charge du propriétaire
Le reste.
Mon conseil pour les travaux
Pour prévenir au max les travaux à faire effectuer dans la précipitation et donc au prix fort, je conseille systématiquement une visite de l’appartement entre deux locataires, même si vous faites gérer votre appartement.
Cela vous permettra de vérifier le sérieux de l’agence, de réparer quelques points vous-même et faire réparer certains points par des artisans en dehors de toute précipitation.
Sujets à suivre entre 2 locataires
Ce sont les points suivants :
Cuisine
- Etat de l’évier, du mitigeur et des joints
- Vissage des gonds portes de placards
- Détartrage de l’électroménager
- Nettoyage de l’électroménager
SDE
- Détartrage du sanitaire, des robinets
- Changement du tuyau de douche
- Détartrage des WC
- Nettoyage et rénovation des joints.
- Nettoyage de la paroi de douche
Ailleurs
- Vérification de l’état des serrures
- Fixations des prises de courants et interrupteurs
- Fixations des portes de placards
- Mécanismes de montée et descente de volets roulants.
Principales sources de dysfonctionnement
Pour un logement entretenu régulièrement, les travaux tournent autour des sujets suivants :
– Fuites d’eaux
– Pannes de chaudière
– Pannes de chauffe-eau
– Panne de volets roulants
- Fuites d’eau :
Elles sont liées aux raccordements de machines à laver, lave-linges, manque d’étanchéité des joints de douche et/ou baignoire.
Mes conseils :
– Si vous louez l’appartement en meublé, donc avec de l’électroménager, n’hésitez pas à faire installer les éléments par le livreur, ou installez le vous-même.
– L’état des joints est l’un des points de contrôle entre les changements de locataires.
- Pannes de chauffage gaz :
Lors des visites d’entretien, le technicien constate, en général, l’usure des pièces et
annonce à l’occupant et sur son compte rendu, les travaux à venir. Il n’est pas rare qu’il fasse immédiatement un devis pour le changement des pièces très usagées. Les pannes sont rarement donc intempestives.
Pannes de chauffe eau :
- Pannes de volets roulants :
On distinguera les pannes liées aux volets manuels de celles liées aux volets mécaniques
Mes conseils :
– Quand un technicien intervient pour changer une manivelle ou une bande textile dans une pièce d’un appartement, notre conseil est lui faire changer les mécanismes des autres
pièces en même temps. Si un mécanisme rend l’ame, ceux des autres pièces suivront. Le
déplacement coutant souvent aussi cher que la réparation elle-même, autant anticiper et
faire changer l’ensemble des mécanismes.
– Lors de la panne d’un moteur de volets roulants et si changement, demandez bien
l’installation d’un moteur de marque française et connue pour plus de fiabilité et longévité.
Organiser les interventions
Choisissez des prestataires qualifiés pour garantir un travail de qualité. Ne choisissez jamais le premier artisan venu trouvé sur Internet, même dans l’urgence.
Suivi et contrôle
Vérifiez la bonne exécution des travaux et conservez les factures pour votre comptabilité et vos obligations fiscales. Passez voir si cela vous est possible vous-même la bonne finition des travaux.
Ne faites constater cette bonne finition par votre locataire que si vous
etes sur de lui .
4. L'assemblée générale de copropriété
L’assemblée générale de copropriété est un moment clé de la gestion d’un bien en copropriété. Elle permet de discuter et de prendre des décisions concernant la gestion et l’entretien des parties communes du bâtiment.
L’assemblée générale (AG) est convoquée une fois par an par le syndic de copropriété, généralement par courrier recommandé.
En tant que bailleur, vous devez participer ou déléguer votre voix si vous ne pouvez pas y assister. Vous pouvez désigner un mandataire pour vous représenter.
Mes conseils pour l’assemblée générale de copropriété :
Nous vous conseillons de vous rendre si possible à la première assemblée, après votre achat pour vous présenter, sentir l’ambiance, comprendre quid décide dans la copropriété (Le syndic entouré de personnes âgées qui le suivent, ou un conseil syndical investi ..).
Ce jour là, n’hésitez pas à identifier une personne qui partage vos idées, vous semble sensée à qui vous pourrez donner votre vote, une année suivante. N’hésitez pas à lui demander nom et numéro de téléphone.
Nous vous suggérons très très fortement de prendre connaissance de cet ordre du jour et de participer au vote , soit en votant par correspondance , soit en donnant votre pouvoir à une personne de votre connaissance.
Appelez le copropriétaire identifié lors de l’assemblée auquel vous êtes allé pour lui demandé son avis sur certains projets.
N’habitant pas sur place, vous n’êtes pas forcément bien placé pour avoir un avis sur certains travaux.
Les décisions prises lors de l’AG engagent les copropriétaires, notamment sur le plan financier. Vous serez responsable de votre part des charges communes, qui peut inclure des dépenses imprévues liées à des travaux.
Après chaque assemblée, le compte-rendu envoyé par le syndic permet de suivre les décisions et d’organiser vos obligations. Être impliqué dans l’AG est essentiel pour protéger vos intérêts et assurer une bonne gestion de votre investissement.
Ne vous arrêtez pas là !
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