Faut-il investir dans les Résidences Services ? : les élements clés
La résidence service seniors et les résidences services étudiants, ces appartements avec services inclus ont connu un grand succès chez les investisseurs. Qu’en est-il aujourd’hui ?
Nous allons voir le principe de cet investissement en résidence service et je vous donnerai mon analyse.
Quel est le principe de l'investissement en résidence service ?
Juridiquement, une résidence de service est “un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables.”. Le cadre juridique est défini dans l’article L631-13 du Code de la construction et de l’habitation.
Il repose sur l’acquisition en VEFA d’un appartement ou d’un studio auprès d’un promoteur immobilier puis de la signature d’un bail commercial pour 9 ans entre l’acquéreur et une société de gestion.
Elle va gérer votre appartement (trouver des locataires, assurer les entrées et sorties, recouvrir les loyers) et assurer en plus un certain nombre de services adaptés à la clientèle (restauration et blanchisserie pour une clientèle de personnes âgées, salle de sport et laverie pour une résidence étudiante ….).
La société de gestion fait les démarches nécessaires pour immatriculer l’acquéreur futur propriétaire, en tant que loueur meublé non professionnel (pour des raisons fiscales) et s’engage alors à lui verser un revenu « garanti » non négligeable net de frais, par contrat.
Ces promoteurs spécialisés, partenaires, voire filiales de grands groupes immobiliers se comptent presque sur les doigts d’une main. Ils vendent leurs appartements sous différentes marques, et dans tous types de résidences services. Le groupe Residétudes vend sous les marques Estudines, Stud’city, Séjours et affaires, Residhome, Les Giraudières, Residétudes invest.
Les résidences séniors
Ce sont des établissements conçus pour répondre aux besoins spécifiques des personnes âgées qui cherchent à maintenir leur indépendance tout en bénéficiant d’un certain niveau de soutien. On retrouve offrent généralement entre 70 et 130 appartements, allant du studio au trois pièces.
Elles offrent des logements adaptés, sécurisés et confortables, souvent agrémentés de services additionnels pour faciliter le quotidien. Ces services peuvent comprendre la restauration, l’entretien du domicile, des activités de loisirs, une aide administrative ou encore une assistance médicale.
Les résidences seniors constituent ainsi une solution intermédiaire entre le maintien à domicile et l’entrée en maison de retraite (EHPAD). Elles représentent un enjeu sociétal, en raison du vieillissement de la population qui crée une demande croissante pour ce type de logement.
Elles ont vu le jour dans les années 1970-1980 en France pour répondre à une demande de logement intermédiaire pour les seniors. Selon une étude de Xerfi datant de 2021, le parc de résidences services seniors compte environ 800 biens en France, soit près de 100 000 logements. Le nombre de résidences devrait passer à 1300 d’ici 2025. Cela représente à peine 1% du total des 15 millions de personnes de plus de 60 ans en France, ce qui indique le potentiel de croissance dans ce secteur.
Les résidences étudiantes
Ce sont des complexes de logements spécifiquement conçus pour la population étudiante. Apparues dans les années 1950 en France avec la création des Cités Universitaires, elles ont été développées pour répondre à la croissance du nombre d’étudiants en recherche de logement abordable. Selon une étude du CROUS datant de 2021, le parc des résidences étudiantes compte environ 375 000 logements, soit 7% du total des 2,6 millions d’étudiants en France.
Elles offrent généralement des studios ou des appartements meublés de 18 à 30 mètres carrés, souvent situés à proximité des campus universitaires ou des grandes écoles. Les logements sont conçus pour être fonctionnels et abordables, équipés d’une kitchenette et d’une salle de bains privée. Elles proposent aussi des services destinés à faciliter la vie des étudiants, comme une laverie, une salle d’étude, une connexion internet et parfois une salle de sport.
L’investissement locatif dans ces logements étudiants est souvent vendu comme stable et rentable, en raison de la demande constante pour ce type de logement, surtout dans les grandes villes universitaires.
Les résidences de tourisme et d'affaire
Elles proposent des logements meublés pour des durées de séjour courtes à moyennes, généralement de quelques jours à quelques mois.
Elles sont destinées à une clientèle d’affaires ou touristique et sont équipées pour fournir un certain niveau de confort (accès Internet, ménage, réception, etc.).
Les avantages des résidences de services
Avantages fiscaux
Ce type d’investissement en France présente des avantages fiscaux non négligeables. Par exemple, le dispositif Censi-Bouvard offre aux investisseurs une réduction d’impôt significative lorsqu’ils investissent dans un bien neuf au sein d’une résidence de services. Cela vous permet, en tant qu’investisseur, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 11% du montant de l’investissement, dans la limite de 300 000 euros par an.
De plus, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre également des avantages fiscaux conséquents, vous pouvez amortir votre bien et récupérer la TVA à hauteur de 20% sur le prix d’achat.
Rentabilité (théorique)
Au-delà des bénéfices fiscaux, investir dans les résidences de services peut s’avérer rentable. En effet, le rendement de ce type d’investissement est généralement supérieur à celui de l’immobilier résidentiel classique, avec un rendement brut qui peut varier entre 3% et 5% selon les opérations et les emplacements. De plus, le bail commercial signé avec l’exploitant vous assure des loyers pendant une période de 9 à 12 ans, généralement, même si le logement est vacant. Toutefois, nous vous invitons à lire attentivement la suite pour avoir une analyse complète sur le sujet.
Risques et inconvénients des résidences services
Frais de gestion et d'entretien
Le caillou se glisse dans l’engrenage quand les charges de gestion dérapent et du coup, les biens ne trouvent plus preneurs. Les frais de gestion et d’entretien peuvent représenter une part importante du loyer. Selon les contrats, ils peuvent varier de 5% à 15% du loyer, ce qui peut diminuer le rendement net pour l’investisseur.
L’enveloppe loyer plus charges, constitue un coût mensuel trop conséquent pour une retraite de personnes âgées, par exemple.
Manque de flexibilité
Le marché de la revente des biens en résidences de services peut être moins liquide que l’immobilier classique. Par exemple, il a été estimé qu’en 2020, seulement environ 2% des logements en résidences seniors étaient vendus chaque année, comparativement à environ 5% pour l’immobilier résidentiel classique.
Risque de vacance locative
Malgré le bail commercial qui garantit généralement les loyers, le risque de vacance locative existe. Par exemple, lors de la crise de la Covid-19 en 2020, de nombreuses résidences étudiantes ont vu leur taux d’occupation chuter en raison de l’éloignement des étudiants du campus. Certains exploitants ont pu être tentés de renégocier les loyers à la baisse.
Risques fiscaux
Les dispositifs fiscaux sont soumis aux variations de la politique fiscale. Par exemple, le dispositif Censi-Bouvard, qui offre une réduction d’impôt de 11% sur l’investissement, a été prolongé à plusieurs reprises et pourrait être modifié ou supprimé à l’avenir. De plus, si vous ne respectez pas l’engagement de location de 9 ans, vous devrez rembourser les réductions d’impôts perçues.
Implantations
Autre source de problème, les infrastructures autour d’une résidence hôtelière ou étudiante n’ont pas été développées comme prévues (abandon d’une zone d’activité, d’un aménagement autoroutier pour une résidence hôtelière par exemple). Cela va impacter l’attractivité du logement et par conséquent votre rentabilité.
Il peut arriver aussi qu’un virus bloque l’activité économique !
À l’heure où je vous écris, de nombreux Français s’arrachent les cheveux après avoir investi dans des résidences neuves, qu’elles soient étudiantes, senior ou hôtelières. Ce investissement n’est donc pas sans danger.
Des investisseurs piégés
Malgré la rédaction de baux avec des loyers garantis, du jour au lendemain, les sociétés de gestion arrêtent le versement de loyers. Les propriétaires se retrouvent avec des remboursements d’emprunt sans revenus en face. Après plusieurs mois d’impayés, les propriétaires se rassemblent pour mener des actions collectives, les cabinets d’avocats spécialisés se frottent les mains et proposent de signer des mandats d’action collective en ligne. Les batailles juridiques commencent pour trouver une issue à échéance 4/5/6 ans .
Les jurisprudences vont, en général, dans le sens des propriétaires (jurisprudence CA Grenoble, 5 nov 2020, n°16/04533), les propriétaires gagnent souvent en première instance. Les sociétés de gestionnaire font appel, histoire de gagner encore 3/ 4 ans.
Les jugements n’aboutissent que de nombreuses années après avoir subi les impayés, laissant les propriétaires se débattre avec le remboursement des crédits adossés aux investissements.
Alors à qui profite cette situation ?
Ces années écoulées entre le début des impayés et le jugement de la cour d’appel laissent le temps aux sociétés de gestion de reconstituer leur trésorerie.
Alors ne soyez pas étonnés si vous constatez la recrudescence de petites annonces sur les sites de vente immobilière, d’appartements en résidences gérées, ces derniers mois.
Mon conseil
Soyez de la plus grande vigilance avant d’investir dans une résidence sénior, résidence étudiante ou autre résidence service. Ne vous laissez pas séduire uniquement par un potentiel de défiscalisation.
Tout dépend du budget, avec un gros budget, c’est intéressant d’investir à la montagne, avec un budget un peu plus serrer, il est intéressant d’investir dans un logement étudiant.
👉En prenant du recul sur la situation, on se rend compte que le marché des logements étudiants va cartonner dans les prochaines années. Nous avons un retard considérable en France et le gouvernement veut construire énormément de logement dans les années à venir. De plus, il y a pleins d’aides intéressante (je peux vous en parler en MP) et les rendements sont intéressants (souvent entre 4 et 10%).
👉Pour la montagne, les rendements sont un peu plus faible (entre 2 et 4%) mais cela peut se compenser par des loyers qui sont plus élevés. Parcontre, pensez à bien vérifier la fréquentation de la station. En moyenne, un logement est occupé une 20aine de semaine et hiver seulement. Il faut absolument miser sur des stations qui ont une bonne fréquentation en été.
Bonjour Antoine,
je suis intéressée par votre analyse sur le logement étudiant. Qu’est ce qui vous fait dire que la demande des logements étudiants va cartonner ? Pour le choix d’investir dans des stations avec bonne fréquentation l’été , je suis pour à 100 %. L’investissement dans ce genre de résidence reste quand meme un peu risqué: Le client est seul face à de très grosses structures … Au plaisir de vous lire .